再建築できるか分からない物件が、一歩前進！但し書き道路の事前相談を行いました

不動産の仕事をしていると、「この物件は再建築できるのだろうか？」という判断が難しい物件に出会うことがあります。

今回、弊社で販売をお預かりしている京都市北区紫竹東栗栖町の中古一戸建てについても、これまで再建築が可能なのか、明確に判断できない状況でした。

物件の前面には通路がありますが、一般的な建築基準法上の道路として扱えるのか、また将来的に建て替えが可能なのかについて、慎重な確認が必要な物件でした。

そこで今回、京都市の担当部署へ「但し書き道路」の事前相談を行いました。

・但し書き道路とは？

一般的に、建物を建築するためには、建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

ところが、昔から存在する通路などの中には、現在の建築基準法上の道路に該当しないものがあります。

そのような場合でも、一定の条件を満たし、特定行政庁の許可等を受けることで、建築が可能となるケースがあります。

いわゆる「但し書き道路」と呼ばれるものです。

ただし、すべての通路が対象になるわけではなく、現地の状況や接道状況、周辺環境などを確認したうえで、行政との事前相談や審査が必要になります。

・今回、事前相談の審査が通りました。

今回の物件についても、当初は「再建築できるのかどうか」が大きなポイントでした。

そこで、弊社にて役所へ事前相談を行い、必要な資料を提出して確認を進めました。

その結果、但し書き道路としての事前相談について審査を通過し、再建築できる可能性が大きく前進しました。

これは、購入を検討される方にとっても非常に大きなポイントです。

「再建築不可かもしれない」という状態と、「行政との事前相談を行い、一定の方向性が確認できている」という状態では、物件の検討のしやすさが大きく変わります。

ただし「確実に再建築できる」という意味ではありません

ここは非常に重要なところです。

今回の事前相談の結果だけをもって、「将来必ず再建築できる」と断定できるわけではありません。

実際に建て替えを行う場合には、計画する建物の内容や接道状況、必要な手続きなどについて、改めて確認・申請等が必要になります。

そのため、今回の結果は「再建築の可能性が高くなった」「再建築に向けて大きく前進した」という段階です。

不動産を購入する際には、「再建築可能」という言葉だけで判断するのではなく、どのような根拠で再建築が可能なのか、行政への確認が行われているのかまで確認することが大切です。

・「再建築不可」と思われる物件も、まずは調査が大切

不動産の中には、広告や資料だけを見ると「再建築不可」と思われる物件でも、実際に道路や通路の状況を詳しく調査すると、建築の可能性が見えてくるケースがあります。

もちろん、すべての物件で再建築が可能になるわけではありません。

しかし、だからこそ、現地確認だけでなく、法務局や役所での調査、道路の種別確認、行政との事前相談などを一つずつ行うことが重要です。

今回の紫竹東栗栖町の物件も、まさにその一例です。

これまで不明確だった「再建築できるのか？」という部分について、行政との事前相談を行ったことで、購入を検討するうえでの大きな材料を得ることができました。

弊社では、物件をご紹介するだけでなく、**「この物件は将来どうなるのか」「建て替えはできるのか」「どのような条件があるのか」**といった部分についても、できる限り調査・確認したうえで、お客様に情報をご提供することを大切にしています。

再建築不可物件や接道に問題がありそうな物件についても、「難しそうだから」と最初から諦めるのではなく、まずは一度ご相談ください。

物件によっては、今回のように行政への確認によって、新たな可能性が見えてくることがあります。