離婚と持ち家ブログ④
2026/07/12
家の売却を左右する重要キーワード「アンダーローン」と「オーバーローン」とは？
離婚に伴い「家をどうするか」を話し合う際、絶対に知っておかなければならない2つの専門用語があります。それが「アンダーローン」と「オーバーローン」です。
現在のマイホームがどちらの状態にあるかによって、今後の選択肢（家を売れるのか、売れないのか、財産分与はどうなるのか）が180度変わってしまいます。今回は、この重要なキーワードについて分かりやすく解説します。
「アンダーローン」とは？（売却して利益が出る状態）
アンダーローンとは、「家の売却価格」が「住宅ローンの残高」を上回っている状態を指します。
計算例： 家が3,000万円で売れて、住宅ローンの残りが2,000万円の場合。
結果： 売却したお金でローンを全額一括返済でき、手元に1,000万円の現金が残ります。
この状態であれば、スムーズに家を売却することができ、手元に残った現金を夫婦で半分ずつ分ける（財産分与）ことが可能です。最も理想的で、トラブルなく解決しやすい状態と言えます。
「オーバーローン」とは？（売却しても借金が残る状態）
オーバーローンとは、反対に「家の売却価格」よりも「住宅ローンの残高」の方が多い状態です。
計算例： 家が2,000万円でしか売れないのに、住宅ローンが3,000万円残っている場合。
結果： 家を売ったお金を全てつぎ込んでも、1,000万円の借金（ローン）が残ってしまいます。
原則として、住宅ローンを完済しなければ家には設定されている「抵当権（銀行の担保）」を外すことができず、第三者に売却することができません。 もしオーバーローンの状態で家を売りたい場合は、不足分の1,000万円を自分たちの貯金などの現金で補填して、無理やり完済する必要があります。それが難しい場合は、「どちらかが住み続ける」か、後日解説する「任意売却」などの特殊な手続きを検討することになります。
我が家はどっち？確認するために必要な2つのこと
ご自宅がアンダーローンなのかオーバーローンなのかを知るためには、以下の2つの数字を突き合わせる必要があります。
住宅ローンの残高（金融機関から届く「残高証明書」や「返済予定表」で確認）
家の現在の査定額（不動産会社に査定を依頼して確認）
ローンの残高は手元の書類ですぐに分かりますが、問題は「今、いくらで売れるのか」という家の査定額です。これを自己判断で間違えてしまうと、今後の資金計画が全て狂ってしまいます。
【まずは正確な「査定」から始めましょう】 「うちはローンがまだたくさん残っているから、どうせ売れない…」と諦めるのは早計です。近年の不動産価格の上昇により、予想以上の高値がつき、アンダーローンで売却できたというケースも多々あります。 当社では、無料で正確な不動産査定を行っております。まずは現状を知るために、お気軽にご活用ください。